L’ipoteca è una garanzia reale, che attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche nei confronti di un terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzi e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.
L’ipoteca legale è la tipologia meno diffusa, e si va ad iscrivere quando il venditore non è riuscito a ricevere l’intera somma corrispondente al bene venduto, o quando i coeredi, successivamente all’atto di divisione, lascino dei pagamenti di conguaglio ancora in sospeso.
In tal caso l’ipoteca legale viene iscritta direttamente dal Conservatore di Registri Immobiliari, a meno che il beneficiario dell’ipoteca non dichiari la sua reale volontà di rinunciarvi.
Viene utilizzato il mezzo dell’ipoteca legale come garanzia e come tutela a carico dei contribuenti che risultino inadempienti di crediti dell’Agenzia delle Entrate.
Questa iscrizione avviene per opera del concessionario incaricato della riscossione dei crediti.
L’art. 77, co. 1, del D.P.R. 602/1973 dispone che, decorso inutilmente il termine di cui all’art. 50, co. 1, il ruolo costituisce titolo per iscrivere l’ipoteca sugli immobili del debitore e dei coobbligati per un importo pari al doppio dell’importo complessivo del credito per cui si procede.
Si tratta di un’ipoteca legale, in quanto espressamente prevista dalla legge al fine di riservare una particolare tutela al credito alla cui garanzia assolve, introdotta allo scopo di assicurare la riscossione delle entrate; essa attribuisce al Concessionario i diritti previsti dall’art. 2808 c.c. e, in particolare, il diritto di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo del ricavato dall’espropriazione e il diritto di procedere ad esecuzione sul bene, anche qualora la proprietà dello stesso venisse trasferita ad altri.
Sottolineiamo che l’ipoteca legale di cui all’art. 77 D.P.R. 602/1973 viene iscritta in forza di un titolo, il ruolo, al quale la legge espressamente attribuisce tale effetto, nonché quello esecutivo, e che essa ha natura diversa dall’ipoteca prevista dall’art. 26 della legge 7 gennaio 1929, n. 4, (c.d. ipoteca cautelare fiscale) che costituiva una misura cautelare applicabile indipendentemente dall’accertamento sull’esistenza e sull’entità dell’obbligazione tributaria, e che assolveva la stessa funzione del sequestro conservativo.
Il secondo comma del citato art. 77 dispone che:
- se l’importo complessivo del credito per cui si procede non supera il cinque per cento del valore dell’immobile da sottoporre a espropriazione, determinato a norma dell’art. 79 D.P.R. 602/1973, il Concessionario, prima di procedere all’esecuzione, deve iscrivere ipoteca, e solo dopo sei mesi dall’iscrizione senza che il debitore abbia provveduto ad estinguere il debito, si può procedere all’espropriazione.
Tale obbligo è imposto ai Concessionari al fine di racchiudere in un’unica azione l’esigenza di un pronto recupero delle somme iscritte a ruolo e la necessità di non espropriare immediatamente i beni immobili di un contribuente che sia debitore di importi minimi rispetto al valore dell’immobile, concedendogli ancora 6 mesi di tempo per effettuare il pagamento spontaneo del debito.
- se l’importo complessivo del credito per cui si procede supera il cinque per cento del valore dell’immobile da sottoporre a espropriazione, determinato a norma dell’art. 79, il Concessionario, prima di effettuare l’espropriazione forzata, può procedere all’iscrizione di ipoteca ai sensi dell’art. 77, co. 1, sulla base di un’autonoma valutazione e al fine di assicurare il risultato della sua attività, ma in questo caso non è obbligato.