Contemporaneamente alla stipula di un contratto di mutuo ipotecario, viene accesa un’ipoteca sull’immobile che ne costituirà la garanzia.
Per la concessione di un mutuo infatti sono richieste:
- garanzie reali (l’ipoteca appunto)
- garanzie personali, quali quella reddituale del mutuatario e, quando questa non è ritenuta sufficiente, la fideiussione di una terza persona
Parliamo qui dell’ipoteca volontaria, che assieme all’ipoteca giudiziale
e all’ipoteca legale costituisce uno dei tre tipi di ipoteche possibili.
Infatti secondo l’articolo 2809 del codice civile l’ipoteca deve essere iscritta su beni specialmente indicati e per una somma determinata di denaro. L’ipoteca è indivisibile e sussiste per intero sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte.
Nel caso dell’accensione di un mutuo, parliamo di:
ipoteca volontaria quando la stessa viene iscritta volontariamente dal proprietario del bene quale garanzia di un debito
Qualora il bene in oggetto sia cointestato, ciascuno dei proprietari avrà facoltà di iscrizione per la frazione di sua competenza.
Le banche, per la garanzia di un mutuo, chiedono solitamente l’accensione di un’ipoteca, solitamente di primo grado, dato che poche banche accettano anche quella di secondo grado, e di solito il valore oscillerà tra il 150 e il 250% della somma richiesta a prestito.
In presenza di insolvenza, la banca beneficiaria dell’ipoteca avrà il diritto di espropriare e vendere il bene ipotecato per recuperare la somma concessa.
L’ipoteca prende grado dal momento della sua iscrizione, anche se è iscritta per un credito condizionale. La stessa norma si applica per i crediti che possano eventualmente nascere in dipendenza di un rapporto già esistente. Il numero d’ordine delle iscrizioni determina il loro grado.
L’ipoteca di primo grado è quindi la prima iscritta su un bene immobile. Uno stesso bene può essere assoggettato a più ipoteche, ciascuna definita da un grado. Tale grado definisce la priorità con la quale i diversi creditori ipotecari potranno soddisfarsi sul bene fornito a garanzia. In particolare, potrà soddisfarsi prima di tutti il titolare di un’ipoteca di primo grado, quindi con il residuo quello di un’ipoteca di secondo grado e così via.
L’ipoteca viene iscritta nei pubblici registri al momento dell’accensione del mutuo e si estingue quando è stato effettuato il rimborso, attraverso la cancellazione, cioè tramite un atto uguale e contrario all’iscrizione.