Il mutuo è un grosso peso che grava sui bilanci familiari di coloro che comprano casa, che di solito implica una rata abbastanza elevata ed una lunga durata, e che difficilmente permette loro di accantonare dei risparmi. Tuttavia è possibile che con l’andare del tempo il mutuatario accumuli un po’ di denaro da utilizzare per estinguere anticipatamente il mutuo.
Estinguendo il debito prima della scadenza prevista, la banca perde gli interessi che avrebbe guadagnato negli anni non ancora trascorsi.
Per compensare questa perdita in molti contratti di mutuo viene inclusa una clausola: la penale di estinzione anticipata, ovvero una percentuale stabilita al momento della stipula, da commisurare alla somma estinta prima della scadenza.
A questo proposito, è intervenuto a sostegno di coloro che hanno contratto o che intendono contrarre un mutuo, il Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007 (cosiddetto Decreto Bersani convertito nella Legge n° 40 del 2 aprile 2007), che annulla la clausola di penale di estinzione anticipata per:
- i contratti sottoscritti dopo il 2 febbraio 2007
- i finanziamenti richiesti da persone fisiche per l’ acquisto o ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione (o allo svolgimento di attività economiche e professionali)
Se però il mutuo non riguarda la casa di prima abitazione, la penale di estinzione anticipata resta valida e dovrà essere pagata in caso di rescissione anticipata del contratto. Può comunque essere conveniente estinguere anticipatamente il mutuo, in tutto o in parte, perché il risparmio degli interessi non ancora maturati può risultare superiore alla penale da versare.
Lo stesso Decreto stabilisce ancora un limite massimo per le penali di estinzione dei mutui stipulati prima del 2 aprile 2007, sempre che la sottoscrizione sia avvenuta per l’acquisto o ristrutturazione dell’immobile adibito ad abitazione o di un’unità destinata allo svolgimento della propria attività economica o professionale.
Le banche sono obbligate in questo caso a rinegoziare i mutui su richiesta dei mutuatari, per ricondurre le penali entro i limiti imposti dal decreto.
Da notare inoltre che la Legge 244 del 24 dicembre 2007 ha stabilito che tale diritto rimane valido anche quando il mutuo proviene dall’accollo di un contratto preesistente.
Ecco dunque i limiti imposti dal Decreto Bersani, per i diversi tipi di mutui.
MUTUI A TASSO VARIABILE
A seconda del momento in cui si effettua l’estinzione del mutuo abbiamo diversi limiti:
- Prima del terz’ultimo anno: 0,50%
- Durante il terz’ultimo anno: 0,20%
- Negli ultimi due anni: nessuna
Per la cosiddetta “clausola di salvaguardia” anche coloro che hanno in corso un contratto con la penale pari o inferiore al limite massimo possono avere delle agevolazioni, dal momento che è possibile richiedere uno sconto di 0,20 punti percentuali rispetto a quanto concordato con la banca al momento della stipula.
Per fare un esempio pratico:
se l’estinzione avviene prima del terz’ultimo anno di vita del mutuo, il limite massimo è lo 0,50%, quindi:
- se la penale fosse superiore allo 0,50%, dovrebbe essere ricondotta a tale valore;
- se la penale fosse lo 0,50%, potremmo applicare la clausola di salvaguardia, ed avere quindi la riduzione di 0,20 punti percentuali, portandola così allo 0,30%
- se la penale fosse lo 0,25%,il debitore potrebbe chiedere l’adeguamento allo 0,05% (0,25% – 0,20%).
MUTUI A TASSO FISSO
Per i contratti stipulati prima del 31 dicembre 2000, vengono utilizzati gli stessi criteri riguardanti i mutui a tasso variabile.
Per i contratti stipulati dopo il 1° gennaio 2001 i limiti sono i seguenti:
- nel corso della prima metà del mutuo: 1,90%
- dalla metà del rimborso fino al quart’ultimo anno: 1,50%
- durante il terz’ultimo anno: 0,20%
- negli ultimi due anni: nessuna.
Abbiamo anche qui la possibilità di utilizzare la “clausola di salvaguardia” su contratti di mutuo che prevedono già una penale uguale o inferiore ai limiti indicati.
Per questi tipi di mutuo essa si concretizza in una riduzione di 0,25 punti percentuali nel caso di penali contrattuali uguali o superiori all’1,25%, o di 0,15 punti per penali inferiori all’1,25%.
Facciamo ancora un esempio pratico:
se l’estinzione del mutuo avviene durante la prima metà del contratto:
- se la penale fosse del 3%, potremmo chiedere una riduzione all’1,90%
- se la penale fosse dell’1,50%, si avrebbe diritto ad una riduzione di 0,25 punti percentuali e la penale diventerebbe dell’1,25%
- se la penale fosse dell’1%, avremmo diritto ad una riduzione di 0,15 punti percentuali e quindi diventerebbe dello 0,85%.
MUTUI A TASSO MISTO
Per questi tipi di mutuo facciamo riferimento ai limiti imposti per i mutui a tasso fisso o variabile a seconda che nel momento dell’estinzione sia in corso un ammortamento a tasso fisso o variabile.
MUTUI A TASSO BILANCIATO
Nel caso di contratti a tassi miscelati, come quelli a tasso bilanciato, verranno distinte anche le quote di debito secondo i criteri definiti per la formazione del tasso e si sconteranno in tale proporzione anche i massimali della penale.
Per fare un esempio pratico:
se il tasso di interesse fosse per il 40% fisso e per il 60% variabile, anche sul capitale residuo rimborsato in anticipo verranno adottate le penali massime, per cui:
- per il 40% secondo quanto stabilito per i mutui a tasso fisso
- per il 60% secondo quanto stabilito per i mutui a tasso variabile.
E’ necessario porre attenzione al fatto che per legge la banca non può rifiutare la rinegoziazione per l’adeguamento del contratto alla penale massima, ma deve essere il mutuatario a farne richiesta allegando una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà dove venga precisato il tipo di contratto per cui si chiede l’abbattimento della penale.