La surroga o portabilità è una procedura semplificata che permette di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra cambiandone le condizioni, lasciando però inalterato il prestito residuo.
Una volta acceso un mutuo, possono verificarsi delle condizioni che potrebbero rendere necessarie delle variazioni del prestito ottenuto: un forte aumento dei tassi d’interesse in caso di tasso variabile, o semplicemente una variazione dei mercati che porti a delle offerte più convenienti da parte della stessa banca o di altri istituti di credito o società finanziarie.
E’ dunque possibile cambiare le condizioni del proprio mutuo tramite:
- surroga
- sostituzione
- rinegoziazione
Nello specifico, attraverso la surroga del mutuo si può:
- cambiare il tasso d’interesse da variabile a fisso e viceversa
- variare il tasso d’interesse
- modificare l’importo della rata
- ridefinire la durata del finanziamento
Grazie alla Legge n. 40/2007 (Legge Bersani) e alla Legge Finanziaria 2008 si sono stabiliti costi nulli per la surroga o portabilità.
In pratica la nuova banca subentra al posto di quella originaria, e nel contratto di mutuo diventano valide le condizioni stabilite tra questa e il mutuatario.
Non sarà necessario estinguere il mutuo di partenza poiché le banche sono obbligate per legge a svolgere le pratiche in maniera collaborativa, senza addebitare al cliente nessun costo per quanto riguarda:
- penali per l’estinzione o il trasferimento
- spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo
- nuova istruttoria
- accertamenti catastali
La nuova banca subentra nel credito e in tutte le garanzie a partire da quella ipotecaria: il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.
Alcune banche offrono la possibilità di ottenere, oltre all’importo per estinguere il mutuo, una rilevante somma aggiuntiva. L’ aumento dell’importo del mutuo è ovviamente legato ad un aumento del valore dell’immobile nel tempo.
Considerando che in media negli ultimi 5-6 anni, il valore degli immobili è aumentato di oltre il 40%, può essere un’opportunità per trasformare subito in liquidità l’aumento di valore del proprio immobile. In tal caso però parliamo di sostituzione del mutuo, non più di surroga, anche se alcune banche offrono anche per questa procedura costi molto ridotti.