Quando si procede alla firma di un compromesso di vendita di un immobile, è necessario porre particolare attenzione a diversi fattori.
In particolare è importante valutare la clausola in cui viene indicato che l’immobile è venduto libero da ipoteche, privilegi, servitù, trascrizioni, vincoli, oneri o pesi.
Nello specifico ecco il significato di ciascuno dei termini appena citati:
– ipoteche: se l’immobile oggetto del compromesso fosse gravato da ipoteca, il creditore, qualora il debitore non pagasse, avrebbe il diritto di vendere il bene ipotecato e recuperare così i soldi dati in prestito, anche scavalcando i diritti del compratore che ha firmato l’ipoteca. Il compratore deve quindi accertarsi dell’esistenza o meno di ipoteche. Nel caso fossero presenti, può scegliere se:
- far rimborsare al venditore il prestito ed estinguere l’ipoteca prima del rogito
- accollarsi il residuo del prestito e l’ipoteca ottenendo dal venditore uno sconto sul prezzo dell’immobile
– privilegi fiscali: sono quelli che ha lo Stato sull’immobile, in seguito al mancato pagamento di tasse o imposte
– servitù: il diritto reale di godimento su un immobile posseduto da terzi, per esempio il diritto di attraversare la proprietà per raggiungere la propria casa
– trascrizione: la scrittura su pubblici registri di un atto o di un diritto per renderlo efficace verso tutti (per esempio una persona può essere proprietaria di una casa in cui un’altra ha il diritto di abitarvi). Tra due diritti reali ha la precedenza quello trascritto prima. Quindi anche tra due compravendite di uno stesso immobile risulta valida quella trascritta prima, a prescindere dalla data in cui è stato stipulato il contratto
– vincoli: sono delle limitazioni alla disponibilità imposte dall’amministrazione pubblica; per esempio un vincolo archeologico monumentale o ambientale o di altro tipo
– oneri o pesi: indicano tutti i condizionamenti sui beni di una persona a favore di un’altra
Il venditore è obbligato a consegnare all’acquirente, al momento del rogito, la documentazione tecnica riguardante la sicurezza degli impianti e quella di certificazione di risparmio energetico.
In sede di compromesso è bene parlare di questa documentazione e chiederne la preparazione per la consegna al momento dell’atto.