Rinegoziazione e Conto Accessorio: quando conviene cambiare le condizioni di un mutuo


Capita che durante la vita di un mutuo, le condizioni di mercato diventino tali da renderlo inadeguato e talmente costoso da indurre il mutuatario a ricercare una soluzione alternativa, che può essere la rinegoziazione del mutuo.

Con questa procedura, banca e mutuatario ridefiniscono le condizioni con cui portare avanti il contratto relative a:

  • durata
  • tipo di tasso d’interesse
  • tasso d’interesse
  • importo della rata

le garanzie, e soprattutto l’ipoteca iscritta, rimangono le stesse e non è necessario l’intervento del notaio.

Essendo i contraenti (mutuatario e banca) sempre gli stessi, la rinegoziazione delle condizioni del contratto di mutuo deve avvenire senza costi e atti notarili, secondo quanto garantito dalla Legge 244 del 24 dicembre 2007 (Manovra Finanziaria 2008) secondo cui “resta salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata”.

La rinegoziazione dei mutui avviene per accordo delle parti, quindi nessuna delle due è obbligata ad accettare le proposte della controparte. Rimane comunque il fatto che, quando lo Stato emana delle leggi limitative riguardanti alcune condizioni, le banche sono obbligate a rispettare queste limitazioni e a utilizzare in tal senso il mezzo della rinegoziazione.

Per fare degli esempi:

Modifica alla penale di estinzione anticipata, che deve essere ricondotta entro precisi limiti: in tal caso la banca non può opporsi alla ridefinizione della relativa clausola e questa variazione avviene per rinegoziazione.

Convenzione tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e il Ministero dell’Economia e delle Finanze, introdotta dal Decreto Legge 93/2008, che ha stabilito per le banche aderenti che si rendano inopponibilmente disponibili a rinegoziare i mutui a tasso variabile stipulati prima del 29 maggio 2008 e destinati all’acquisto, costruzione e ristrutturazione della prima casa: in tal caso la rinegoziazione proposta per questi mutui con il D.L.93/2008 (provvedimento Tremonti), offre il passaggio da un tasso d’interesse variabile ad un mutuo a rata costante, dove il calcolo degli interessi varia comunque in funzione dell’andamento dei mercati monetari, ma quello che cambia è la durata del prestito, non l’importo delle rate.

In particolare per questo tipo di rinegoziazione, la normativa prevede l’istituzione di un “Conto di Finanziamento Accessorio” per cui:

  • ogni mese viene calcolata la rata che si dovrebbe pagare normalmente (rinunciando alla rinegoziazione). Da tale rata, il cui ammontare dipende dal tasso del momento, si sottrae l’importo della rata fissa convenuta (quella che si versa accettando la rinegoziazione)

La differenza non pagata viene addebitata sul conto accessorio e lì comincia a produrre anch’essa interessi debitori al tasso del mutuo (o al tasso calcolato con il criterio IRS 10 anni + 0,50% se inferiore).

Qualora in futuro la rata “normale” dovesse risultare inferiore alla rata fissa, la differenza pagata in più verrà accreditata sul Conto di Finanziamento Accessorio.

Scegliendo la rinegoziazione proposta dunque si dovrà continuare a pagare la rata fissa a oltranza, finché non sarà rimborsato il debito del mutuo originario e tutte le somme addebitate sul Conto di Finanziamento Accessorio con gli interessi da esse prodotti, ad esclusione del caso in cui esso dovesse risultare a credito, provocando così la riduzione della durata del mutuo ridefinita dopo la rinegoziazione.

Eventuali rate arretrate verrebbero addebitate anch’esse sul Conto Accessorio, allungando ulteriormente la durata globale del rimborso e comportando nuovi interessi.

Il provvedimento riguarda la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile stipulati prima del 29 maggio 2008, per venire incontro alle problematiche legate all’esagerato aumento dei tassi d’interesse, con effetto dalla prima rata in scadenza nel 2009 in poi.

Con questa forma di rinegoziazione non vengono ridotti i costi per il mutuatario, ma vengono solo rimandati al futuro. Tuttavia, per tante persone che si sono trovate nell’impossibilità di far fronte alle rate troppo elevate, ha rappresentato la possibilità di prendersi una piccola pausa e allontanare il rischio di un pignoramento dovuto al mancato pagamento di alcune rate.

Sono da considerare comunque anche le altre opportunità che si presentano per uscire da un momento di crisi, tra cui anche la surroga, che consente il passaggio da un istituto bancario ad un altro –  e magari da un tasso variabile ad un tasso fisso – così da rendere definiti sia l’importo della rata che la durata del prestito.