Garanzie reali e personali per un mutuo: come avviene la valutazione


Le banche che concedono prestiti o le società finanziarie richiedono, per la stipula stessa del contratto, delle garanzie, che possono essere sia reali che personali.

Ecco quali sono le valutazioni che vengono fatte prima di decidere se erogare o meno un prestito per un mutuo:

  • valutazione dell’immobile che verrà sottoposto a ipoteca di primo grado, per un valore che di solito supera quello reale e talvolta raggiunge il 150 o anche il 200% dell’importo del mutuo, permettendo all’istituto erogante di espropriare e rivendere l’immobile in oggetto, qualora il mutuatario divenisse insolvente
  • calcolo della capacità reddituale del mutuatario, che sta anche alla base del calcolo delle rate, le quali non superano di solito il 35/40% del reddito disponibile

Talvolta, quando al mutuatario non viene attribuita una capacità reddituale e patrimoniale sufficiente a garantire il rimborso del mutuo, gli istituti di credito richiedono una garanzia personale da parte di un terzo, cioè una fideiussione (o fidejussione), con la quale un terzo soggetto si impegna ad assolvere personalmente agli impegni assunti dal mutuatario nel caso in cui questo divenisse inadempiente per qualsiasi motivo

Esistono poi delle forme di assicurazione, che talvolta sono imposte dagli stessi istituti di credito o dalle finanziarie. In altri casi è il mutuatario che può scegliere di stipularle autonomamente, in modo che sia coperto nel caso dovessero verificarsi eventi imprevisti che lo possano colpire in prima persona (problemi di salute, perdita del posto di lavoro, etc…), o che possano colpire l’immobile posto in garanzia.

Capita, dopo un’attenta analisi della capacità reddituale del cliente, che le banche concedano dei mutui senza garanzia reale, dove cioè l’unica garanzia è data dalla capacità reddituale del mutuatario: sono detti mutui chirografari o chirografici.
Proprio per la loro particolarità e per il fatto che la capacità reddituale di un individuo può variare nel tempo, i mutui chirografici vengono concessi di solito per una durata non superiore ai 5 anni.